Für den Bau des Prinzregententheaters beschäftigte sich der Architekt Max Littmann mit historischen Theatervorbildern von Karl Friedrich Schinkel und Gottfried Semper, denn das Vorhaben sollte das schon von Ludwig II. angestoßene, aber nie erbaute Wagner-Festspielhaus auf dem Isarhochufer, ersetzen. Neben dem Bühnen- und Zuschauerhaus umfassten die Planungen ein Restaurant mit so genanntem „Gartensaal“ als Foyer, dazu eine parkähnliche Außenanlage mit Ummauerung und überdachter Kutschenauffahrt sowie die städtebauliche Erschließung über eine großzügige Allee in Ost-West-Ausrichtung. Das Prinzregententheater diente als kulturelles Aushängeschild für das vornehmlich großbürgerliche, durch den lokalen Bauunternehmer Heilmann & Littmann geplante Bogenhausen.
Die Entwicklung dieses Festspieltheaters war eine Reaktion auf ein zunehmend bürgerliches Publikum. In diesem Kontext ist die Losung „Der Deutschen Kunst“ an der Fassade zu verstehen, die eine zunächst geplante Fassadenbeschriftung „Prinzregententheater“ ersetzte. Im Festspiel sahen die Theaterreformer um 1900 das Erleben der im Jugendstil allgegenwärtigen Formel der „Einheit von Kunst und Leben“ – einen Rückzug in eine ästhetisch aufgeladene Gegenwelt. Das geschlossene Gebäudeensemble ermöglichte diese „Abschottung“ für die Zeit eines Theaterabends.
Littmann war beauftragt, ein Haus für das Bühnenwerk Richard Wagners in Anlehnung an das Bayreuther Festspielhaus zu realisieren; gleichzeitig sollte es aber als Bühne für das Sprechtheater genutzt werden können. Das Segment der amphitheatralen Zuschauertribüne bot die Möglichkeit, gleichwertig am Bühnengeschehen teilzunehmen. Littmanns Vorstudien umfassten vor allem die Akustik sowie die Gestaltung des Zuschauerraums als Amphitheater – eine Abkehr von der Tradition des Logenrangtheaters mit seinen Abtrennungen zwischen den Zuschauenden in übereinander angeordneten Rängen als Relikt einer aristokratisch geprägten Ständegesellschaft. Der tribünenhafte Zuschauerraum umfasste zum Zeitpunkt der Eröffnung 1106 Sitzplätze, darin dennoch – als Zugeständnis an den Prinzregenten – sechs Logen an der Rückwand mit jeweils neun Plätzen. Im Zuschauerraum gestaltete Julius Mössel die Decke im Stil der antiken Groteskenmalerei. Ursprünglich in großen Wandnischen aufgestellte Skulpturen von Komponisten und Dramatikern wurden noch auf Wunsch Littmanns durch antikisierende Dreifüße als neutrale Elemente ersetzt. Der, genau wie im Bayreuther Festspielhaus, in den Bühnenbereich abgesenkte Orchestergraben bot Platz für bis zu 95 Musiker. Die Proszeniumsöffnung von 13 Meter Höhe ermöglichte den Blick auf einen Bühnenraum mit Hinterbühne von 29 x 23 Metern. Das hohe Bühnenhaus wie auch die gesamte moderne Bühnentechnik der traditionellen Kulissenbühne mit Ober- und Untermaschinerie wurde in Zusammenarbeit von Littmann und dem renommierten Hoftheatermaschinisten Carl Lautenschläger entwickelt. Es orientierte sich am Dekorationssystem von in Zügen eingehängten Prospekten, das heißt nach oben beweglichen Elementen sowie Bauteilen, Versatzstücken und Rücksetzern. Die Bühne war so gebaut, dass Kulissen aus dem Königlichen Hoftheater auch hier zum Einsatz kommen konnten. Das Haus wurde zunächst als Festspieltheater der Sommermonate genutzt.
Innen wie außen erweckt die Theateranlage bis heute einen neoklassizistischen Eindruck mit Elementen des Jugendstils. Diesem folgt auch die Gartenanlage, die während der Pause dem Bürgertum eine eigene Bühne der Selbstdarstellung bot. Die Tonnendecke im Foyer des Gartensaals wurde von dem erfolgreichen Kunst- und Dekorationsmaler Julius Mössel reich ausgestaltet. Das 1901 fertiggestellte Deckengemälde zeigt eine Parkillusion mit floraler Fülle, die in ihrem überbordenden Wuchs eher an die Neo-Renaissance denn an den Jugendstil denken lässt. Das im Krieg unbeschädigte Theater fungierte von 1944 bis 1963 als Ausweichquartier des Nationaltheaters, bis es wegen Baufälligkeit geschlossen werden musste. Erst durch die Initiative des Generalintendanten August Everding begann in den 1990er Jahren die umfassende Sanierung, im Zuge derer die Bühne umstrukturiert und alle Bereiche des Baukomplexes für die Bayerische Theaterakademie nutzbar gemacht wurden.
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