Der Architekt Max Littmann war mit der Planung des neuen Theaterbaus auf dem versteckt gelegenen Baugrundstück an der Maximilianstraße 34–35 (heute 26–28) betraut. Seine Auftraggeber, die Gebrüder Carl und Arthur Riemerschmid, finanzierten diese Bühne für das Sprechtheater der Schauspielhaus-Direktoren Georg Stollberg und Cajetan Schmederer im Jahr 1901 auf ihrem privaten Grundstück, im Garten zweier Mietshäuser. Daraus resultieren heute noch die beiden sichtbar gebliebenen Haustoreingänge des berühmten Theaters. Foyer und Zuschauerraum mit einem filigranen, organisch-ornamentalen Bühnenportal wurden von Richard Riemerschmid, einem Bruder der Finanziers und Hauptvertreter des Münchner Jugendstils, ausgestaltet.
Als Pächter war das Münchner Schauspielhaus vorgesehen: Ein privat geführtes Schauspielensemble, das sich zum Ziel gesetzt hatte, zeitgenössische Autoren wie unter anderem August Strindberg, Frank Wedekind, Gerhard Hauptmann und Henrik Ibsen zur Aufführung zu bringen. Dabei waren die Interessen gleichermaßen progressiv wie wirtschaftlich:
Kommerz und Avantgarde trafen sich auf der Bühne des neuen Privattheaters.
Eröffnet wurde das Schauspielhaus am 20. April 1901 mit der Premiere von Johannes, einer Tragödie von Hermann Sudermann in fünf Akten. Auf den im Deutschen Theatermuseum erhalten gebliebenen Szenenfotos ist der Stil des historischen Realismus zu erkennen, obwohl weitgehend auf gemalte Kulissen zu Gunsten plastischer Bauteile verzichtet wurde. Aus heutiger Sicht scheinen die Dekorationen „überfrachtet“ – ein auffälliger Kontrast zu der feinen, floralen Linienführung auf dem von Richard Riemerschmid gestalteten Bühnenportal. Die Ästhetik der Inszenierung fügte sich nicht in den Zeitgeist der einsetzenden Theaterreform um 1900 ein. Dennoch erfüllte das Schauspielhaus selbst das zeitgenössische Ideal eines „intimen Theaters“, in dem das dramatische Geschehen über die geringe Distanz der 727 Zuschauer zur Bühne unmittelbar erlebbar wurde. Sowohl Dramen des Naturalismus kamen zur Aufführung als auch publikumswirksame Star-Auftritte. So gastierte die Pionierin des Ausdruckstanzes Isadora Duncan im Januar 1904 mit dem Programm Griechen-Chor-Tanz und Chopin-Abend im Haus an der Maximilianstraße oder auch Maude Allan 1907 in Visions of Salome. Der Nacktauftritt von Adorée Villany löste einen Skandal aus: In der Pause wurde sie in der Künstlergarderobe wegen „Unsittlichkeit“ von den örtlichen Behörden festgenommen.
Bedingung der Geldgeber für die Realisierung des Bauvorhabens mit der Firma Heilmann & Littmann war der Innenraumentwurf durch Richard Riemerschmid. Dessen Gestaltung ist heute berühmt, denn das Schauspielhaus ist einer der wenigen komplett erhaltenen Theaterbauten des Jugendstils. Drei Farben dominieren den Raum: die Foyerwände und die Decke des Zuschauerraums sind in einem gelblichen Grün gehalten. Mit ihm kontrastiert das helle Rot der inneren Wandumgänge von Balkon und Parkett. Ein graublauer Jugendstil-Vorhang mit Applikationen von Margarethe von Brauchitsch schließt das Portal. Die Rückwand über dem Balkon wird von fünf Logenbögen gegliedert. Als Stützen sind an den Logenbögen Messingsäulen errichtet. Der ausladende Balkon weist auf gleicher Höhe auf je eine Proszeniumsloge, die auch im Parkett je eine entsprechende Loge vor dem Bühnenportal aufweist. Die Vorderbühne ist 19 Meter breit und verjüngt sich auf 13 Meter, die gesamte Bühnentiefe misst 14 Meter. Platz nehmen die Zuschauenden auf hölzernen Klappsitzen des renommierten Möbelfabrikanten Gebrüder Thonet. Die im Zuschauerraum wie im Garderobenbereich plastisch gestalteten Decken mit netzartig gespannten Stuckfeldern werden durch aufgesetzte Lampen betont. Sie stellen als „Lichterdecke“ einen neuen Beleuchtungsansatz im Theaterbau der Jahrhundertwende dar, entgegen der üblichen Praxis Lüster zu zentrieren oder in Reihen zu setzen. Die Foyerräume sind in graublauen Tönen gehalten, von denen sich die grünlichen Bronzetüren des Erdgeschoßzugangs abheben. Im oberen Foyer dominieren die Farben Gelb, Grau und Braun, im Garderobenbereich Holztöne.
Der authentische Jugendstil-Charakter blieb trotz der Modernisierung der Ausstattung erhalten: Eine 1972 abgeschlossene Restaurierung stellte die aus modischen Gründen erfolgte teilweise Bereinigung von Jugendstil-Elementen dieses nicht kriegszerstörten Theaters wieder her. Die von Littmann entgegen des „intimen“ Theatereindrucks geschaffenen, großzügigen Dimensionen ermöglichten 2003 den Einbau einer der modernsten Bühnentechniken.