Bereits 1651 fand im St. Georgs-Saal der Residenz das erste Singspiel in München statt. 1653 ließ Kurfürst Ferdinand Maria dann für seine Gemahlin Henriette Adelaide von Savoyen ein eigenes Opernhaus nach italienischem Vorbild errichten. Bis 1798 wurden Aufführungen in diesem Theater am Salvatorplatz gezeigt. 1657 wurde das „Kurfürstliche Opernhaus“ auch für die Münchner Bürgerschaft zugänglich. Mitte des 18. Jahrhunderts reichten die bestehenden Bühnen nicht mehr aus, und zwischen 1751 und 1755 schuf François Cuvilliés der Ältere (1695‒1768) im Residenzkomplex ein Rokoko-Logentheater. Um 1800 schließlich träumte Kurfürst Maximilian IV. (ab 1806 König Max I. Joseph von Bayern) von einem „Theater für das Volk der bayerischen Nation“. Es sollte nicht nur Unterhaltung bieten, sondern auch Bildung und Landespatriotismus fördern – ein Projekt, das sich nahtlos in seine Kulturpolitik zur Stärkung der konstitutionellen Monarchie Bayerns einfügte. 1802 gewann Karl von Fischer (1783‒1820) den Wettbewerb für einen modernen und innovativen Rangtheaterbau. Der junge Architekt setzte sich gegenüber Entwürfen durch, die eher noch den barocken Hoftheatern entsprachen. Baugrund wird der zu jener Zeit noch kahle Max-Joseph-Platz. Fischers Bau stand unter keinem guten Stern. Nachdem der Bau aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten 1813 fast völlig zum Erliegen kam und teilweise, nur als Bauruine die Stadt schmückte, wurde 1817 der im Marstall gelagerte Dachstuhl durch Brandstiftung zerstört. „Brot oder Brand“ hatten die Täter gefordert. Nicht jeder im hungergeplagten Volk (Missernten und die Unterstützung der Napoleon-Feldzüge hatten diese Folge) konnte die Priorisierung der Fertigstellung des Baus nachvollziehen, auch wenn sich Max Joseph dadurch einen einigenden Charakter erhofft hatte. Am 12. Oktober 1818 konnte das Gebäude dann doch feierlich eröffnet werden und die meisten Zeitzeugen lobten das Bauwerk und seine Bedeutung für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt in hohen Tönen. Doch schon die Vorstellung vom Abend des 14. Januar 1823 endete in einem Inferno. Ein Vorhang fing Feuer und bald brannte das ganze Theater, verletzt wurde niemand. Der Bau wurde weitestgehend nach den Originalplänen mit einigen Ergänzungen unter der Leitung von Leo von Klenze wieder aufgebaut. Die Wiedereröffnung fand bereits 1825 statt. Finanziert wurde der Aufbau durch Spenden des Volkes und eine Sondersteuer auf Bier, den sogenannten „Bierpfennig“.

In der Nacht vom 2. auf den 3. Oktober 1943 wurde das Nationaltheater durch Spreng- und Brandbomben schwer getroffen und bis auf die Umfassungsmauern zerstört. 1954 schrieb man einen Wettbewerb für den Wiederaufbau aus, den Gerhard Graubner (1899‒1970), Architekt aus Hannover, 1955 gewann. Wieder einmal wurde über die Gestalt des Theaters diskutiert – letztlich entschied man sich für eine Rückkehr zu Fischers Originalplänen, verbunden mit moderner Operntechnik.

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Nachdem 1818 der zuvor genutzte Redoutensaal in der Prannerstraße in ein Ständehaus umfunktioniert worden war, wurde in München ein neuer Ort für Feste, Musik- und Tanzveranstaltungen gesucht. Auf dem repräsentativen Platz an der Ludwigstraße wurde schließlich von 1826 bis 1828 im Auftrag König Ludwigs I. nach einem Entwurf von Hofarchitekt Leo von Klenze (1784–1864) das zu diesem Zweck bestimmte Odeon errichtet.

In der Antike bezeichnete „Odeon“ (griech. ᾨδεῖον, lat. Odeum) ein Gebäude für musikalische und rhetorische Aufführungen und Wettkämpfe. Bereits im Namen klang der Anspruch Ludwigs I. an, ein „neues Athen“ wiederaufleben zu lassen und entsprechende für die Öffentlichkeit bestimmte Stätten zur ästhetischen Bildung zu schaffen.

Zu dem Zeitpunkt hatte sich noch kein Typus für die neue Bauaufgabe des selbstständigen, öffentlichen Konzerthauses, dessen Funktion schon an seinem Äußeren erkennbar war, ausdifferenziert. Für das Odeon war die Außengestalt bereits vorgegeben: Es sollte sich harmonisch in die Platzkomposition einfügen und als Pendant zum Leuchtenberg-Palais angelegt werden. Die Herausforderung des Entwurfes war, dass das Konzerthaus – trotz der anderen Nutzung – Größe, Form und Fassadengestaltung des adeligen Wohnpalastes übernehmen musste.

Herzstück war der festliche, von Säulen umgebene Saal, der rund 1400 Besuchern Platz bot. Büsten berühmter Komponisten von Johann Leeb in eichenlaub-umkränzten Nischen rahmten das Halbrund der Bühne. Mythologische Szenen mit Apoll, dem Gott der Künste, zierten die Deckenfresken von Akademieleiter Peter von Cornelius und seinen Schülern Wilhelm Kaulbach, Adam Eberle und Hermann Anschütz. Große Lüster und lyraförmige Wandleuchter mit Öllampen erhellten den Raum, 1854/56 folgte Gasbeleuchtung, 1888 elektrisches Licht. 

Zeitgenössische Kulturzeitschriften lobten das Odeon als „Kunsttempel“, „Euterpens [Muse der Musik] glänzende[n] Tempel“ und „Versammlungsort des gebildeten und eleganten Publikums“ (Münchener allgemeine Musik-Zeitung, 19.04.1828, Sp. 459; Flora, 08.04.1828, S. 285; 08.01.1828, S. 27).

Da das Odeon als Konzert- und Ballsaal sowie als Begegnungsort (auch für König und Volk) geplant war, gab es – anders als im Logentheater – bis 1905/06 keine feste Bestuhlung. Stattdessen wurden Hocker, Sessel und teils Spieltische frei aufgestellt, was eine variable Sitzordnung, Raum zum Umhergehen und Möglichkeit zur Konversation bot. Für Konzerte wurde anfangs stets ein Orchesterpodium aufgebaut, bei Tanzabenden spielten die Musiker auf der Galerie.

Weithin gelobt wurde die ausgezeichnete Akustik (vermutlich dank Schallstreuung an den Säulen): „gerundet und voll, deutlich in allen ihren Nuancen berührten die Harmonien das Ohr des Zuhörers, und noch günstiger als in den Instrumenten, lautete der Gesang in der […] Arie“ schrieb die Musikzeitschrift Allgemeine musikalische Zeitung (28.05.1828, S. 359).

Das Odeon gehörte bis 1878 zur Kgl. Hoftheater-Intendanz. 1846–1944 war es Heimstätte des Kgl. Konservatoriums für Musik (seit 1874 Akademie für Tonkunst) und nachfolgend der Kgl. Musikschule (heutige Musikhochschule).

Neben klassischer Musik wurde hier auch heitere Unterhaltungsmusik gespielt. Im bunt gemischten Programm fanden u. a. repräsentative Festlichkeiten, (Masken-)Bälle, Künstlerfeste, Versammlungen und zunehmend Konzerte statt. Zahlreiche namhafte Komponisten und Musiker traten auf der Bühne des Odeons auf, wie Clara Schumann, Johannes Brahms, Camille Saint-Saëns, Richard Strauss, Max Reger, Carl Orff und die Comedian Harmonists.

Im Zweiten Weltkrieg durch Luftangriffe 1943/44 schwer beschädigt, wurde die Ruine 1951/52 durch den Münchner Architekten Josef Wiedemann als Sitz des Bayerischen Innenministeriums mit Fragmenten der historischen Bausubstanz wiederaufgebaut. Klenzes teils noch vorhandene Fassaden wurden originalgetreu rekonstruiert. Der ehemalige Saal wurde zu einem ebenerdigen, offenen Innenhof, der seit 2007 von einer filigranen Glas-Stahl-Konstruktion überdacht wird.

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„Merkwürdigerweise ist es fast immer der Kaimsaal, wo ich Sie sehe – was daher kommt, daß ich Sie früher oft dort durch das Opernglas beobachtete, bevor wir uns kannten.“ So schrieb Thomas Mann 1904 in einem Brief an seine spätere Frau Katja Pringsheim, die regelmäßig im Publikum des Kaim-Saals saß. Und auch in seinem „Doktor Faustus“ fand der Saal Erwähnung. Seinen Namen verdankte der direkt gegenüber dem Wittelsbacher Palais gelegene Konzertsaal Franz Kaim (1856–1935), dem Sohn eines in Kirchheim/Teck ansässigen Klavierfabrikanten. Kaim veranstaltete in München seit 1891 unter dem Titel „Kaim-Konzerte“ Klavier- und Gesangsabende, die nicht zuletzt den Absatz der Instrumente seines Vaters steigern sollten. Da sich diese Konzerte großer Beliebtheit erfreuten, gründete Kaim 1893 ein eigenes Orchester, das sogenannte „Kaim-Orchester“. Dieses gewann aufgrund geschickter Programm- und Preisgestaltung, der Einführung von Abonnementskonzerten und seit 1898 auch Volkssinfoniekonzerten rasch an internationalem Renommee. Bald entstand daher der Wunsch nach einem eigenen Konzertsaal, denn in der "Kunststadt München" fehlte es zu jener Zeit noch an einem geeigneten Saal. So entschloss sich Kaim 1895 in Privatinitiative zum Bau eines Konzerthauses an der Türkenstraße Ecke Prinz-Ludwig-Straße und beauftragte dafür den Architekten Martin Dülfer (1859–1942). Dies stand wohl in Zusammenhang mit dem 1. Preis, den Dülfer ein Jahr zuvor für seinen Wettbewerbsentwurf für ein Konzert- und Ballhaus auf dem Anwesen der Großbrauerei Georg Pschorr in der Neuhauser Straße errungen hatte – ein Projekt, das allerdings nie realisiert wurde. Auch das Gelände in der Maxvorstadt gehörte ursprünglich der Pschorr-Brauerei und bereits 1890 gab es nie umgesetzte Pläne der Brauerei für ein „Ball- und Concerthaus nebst Stadtgarten“, die eine weitläufige Gartenanlage mit neobarocker Architektur vorsahen. Anstelle dessen wurde schließlich 1895 auf dem mittlerweile parzellierten Gartengrundstück innerhalb von nur sechs Monaten Bauzeit der Kaim-Saal nach den Plänen von Dülfer errichtet. Die Kosten beliefen sich auf 835.000 Mark. Der Konzertbau erstreckte sich über vier Stockwerke. Während die Fassade des Eckgebäudes im schlichten Louis-Seize-Stil gestaltet war, waren die Innenräume größtenteils mit neobarockem Dekor versehen. Der Eingang erfolgte über die Türkenstraße. Im Erdgeschoss befanden sich ein großes Foyer, die Garderobe und ein Restaurant, das sich aufgrund seiner Größe allerdings als unrentabel erwies und deshalb zu einem Theatersaal umgebaut wurde. Über eine dreiläufige Haupttreppe erreichte man die oberen Stockwerke mit dem über zwei Geschosse reichenden Großen Saal, einem kleinen Kammermusiksaal sowie zahlreichen Nebenräumen. Die hohen Ausgaben für Konzertsaal und Orchester brachten Kaim allerdings in finanzielle Schwierigkeiten. Durch die Gründung des „Konzertvereins München“ konnte 1908 diese Schieflage behoben werden. 1924 übernahm die Stadt München das inzwischen in „Konzertvereins-Orchester“ umbenannte Orchester, das bald darauf seinen heutigen Namen „Münchner Philharmoniker“ erhielt. Das Veranstaltungsprogramm des Kaim-Saals war vielfältig. Es umfasste nicht nur zahlreiche Konzerte, sondern auch Kongresse, Ausstellungen, Bälle und Theatervorstellungen. So wurden etwa 1903 einige Szenen aus Arthur Schnitzlers skandalträchtigem „Reigen“ uraufgeführt. 1907 wurde in dem nunmehr in „Tonhalle“ umbenannten Kaim-Saal der „Münchner Kongress“ der Theosophischen Gesellschaft abgehalten, der die Trennung von Rudolf Steiner (1861–1925) von dieser Vereinigung markierte. Dieser wiederum präsentierte hier 1913 die weltweit erste Eurythmie-Vorführung. Alexander Sacharoff (1886–1963) gab 1910 hier sein Debüt als Solotänzer. 1926 war die „Tonhalle“ Schauplatz der großen von Thomas Mann initiierten Kundgebung „Kampf um München als Kulturzentrum“ und 1934 fand hier vor begeistertem Publikum das letzte Konzert der Comedian Harmonists in Bayern statt. Am 25. April 1944 durch einen Luftangriff stark beschädigt, wurde die „Tonhalle“ nach dem Krieg komplett abgebrochen und nicht wieder aufgebaut. Der Kaim-Saal reiht sich damit ein in die Vielzahl zerstörter oder nie gebauter Konzerthäuser in München.

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